(资料图)

核心观点：

7月销售回暖脚步放慢。2022年7月，30城新房销售面积同比增速为-33.73%，环比增速为-30.05%，成交套数同比增速为-34.36%，环比增速为-28.22%。单月销售面积环比增速由正转负，但同比降幅较2022年3-5月份仍有较大缩窄，约为14pcts。分一二三线城市来看，一、二、三线成交面积同比增速分别为-5.73%/-37.45%/-45.40%，环比增速分别为-17.52%/-36.40%/-22.80%。继连续三个月的环比增长后，本月环比转负一方面是由于6月份集中推盘冲击业绩导致基数较高，另一方面7月出现的断贷事件冲击购房者热情，市场进入短暂的观望期，但相较于6月份之前，7月份销售市场仍在艰难复苏。

二轮土拍供应体量仍在较低水平，热度分化明显，民企拿地持续收缩。截至8月3日，22个重点城市除长春、郑州、沈阳外，有19城公布了二轮集中供地地块情况。19城共推出建设用地2033.33万方，同比下降54.29%，环比下降1.43%，供应量基本与本年度一轮土拍持平，土地市场供应规模仍处于低位。二轮土拍平均流拍率仅5.22%，较一轮土拍的19.80%下降14.58pcts，各城市热度分化明显，北京、苏州、宁波热度较高，广州不同地块差异明显。北京的成交均价由一轮土拍时的29844元/平方米上升为34603元/平方米，环比增长15.95%，成交均价也超过去年第二轮土拍，同比增长7.58%。杭州45宗供应地块仍全部成交，其中12宗地触限进入一次报价阶段，热度较其它已完成二轮集中土拍的城市仍处于较高水平。已完成二批次竞拍的14城中，民企拿地金额占比进一步缩小，仅有20%左右。

政治局将稳定市场放在首位，静待相关维稳政策的落地。稳定房地产市场可以从两方面来理解，一方面是稳定地产来形成对经济的向上拉动，另一方面是化解行业目前面临的风险。疲弱的销售会加剧资金压力较大的房企出现流动性危机的速度，由此带来连锁的市场风险。会议将“稳地产”放在“房住不炒”之前，意味着当前经济稳定是第一位，后续对市场的托底动作将加大，若想实现稳定化解风险，则需要各方的支持和配合，中央、地方政府、金融机构的合力才是化解问题的关键，终极结果是行业的格局改善和市场的平稳运行。

投资建议：目前行业的关注点在于销售能否复苏以及房企盈利能否修复，目前最关键的是恢复市场信心，本轮销售的修复较之前更加艰难和曲折，我们认为政策更大程度的实质性宽松已经在途，房贷利率仍有下降空间，需求侧政策演绎范围加大，化解风险的资金支持和各方合力正在孕育，下半年行业局面大概率将迎来改善。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、滨江集团（002244）、龙湖集团(0960.HK)。建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、旭辉永升服务（1995.HK）。

风险提示：销售修复不及预期、政策支持力度不及预期的风险。