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核心观点：

11月销售波澜未起，修复进程仍较缓慢。11月促销不利，政策效果尚未传导至销售端。2022年11月，30城新房销售面积1152.15万平，同比增速为-24.78%，环比增速为6.90%，成交套数106710套，同比增速为-29.59%，环比增速为8.98%，本月成交面积和套数较10月略有回升，但同比下降趋势仍在延续，未有明显改善。第四季度以来，为促进销售去化，保持回款流动性，各大房企推出多样化营销促销活动，但就销售数据来看，成绩不算理想。11月以来，多项房企融资支持政策出台，市场信心正在逐步修复，虽然目前市场尚未企稳，但复苏发展方向既定，现阶段处于市场修复的阶段性阵痛期。

集中供地走向灵活，核心城市热度创新高。随着土地市场下行，今年部分城市集中供地更加灵活，供地批次增加到四轮、五轮多批次。截止到11月30日，22个集中供地重点城市中，已有无锡、南京、苏州等17个城市正式推出第四批次集中供地公告。其中，7城已完成第四批次土地集中出让。就已完成出让的情况来看，已成交的63宗地中，底价成交52宗地，底价成交率达79.36%，与三轮土拍基本一致，触线成交8宗地，触线成交率12.70%，较三轮+4.70pct，但不及本年一轮、二轮。无锡、苏州、南京、武汉于近日发布五轮供地信息，共计推出住宅用地229.56万方，“小步快跑”灵活供地或成后续常态，预计12月将有更多城市参与土拍末班车。

政策端持续发力，组合拳释放积极信号。《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》提出，支持存量贷款、债券合理展期，有效避免房企债务风险蔓延。预计经营稳定但由于行业资金趋紧而短期流动性紧张的房企，将率先脱困，迎来信用修复。强调支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款、鼓励金融机构提供配套融资支持。房企融资环境有望进一步好转，促进已销售房屋竣工交付提速，对行业需求端、居民预期提振产生积极意义。第二支箭扩容，支持民营房企发债。第三支箭落地，允许房企股权融资。预计民营房企将获得多渠道的融资支持，三箭齐发，有助于行业恢复到良性循环。保函置换预售资金监管，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，对于防范化解房地产企业流动性风险具有重要意义。

投资建议：供给侧“三箭齐发”托底房企融资，需求侧政策想象空间也已经打开，现阶段为下行周期以来最强托底政策落地期，供需两侧双管齐下有望助推销售正式迈入复苏道路，我们看好供需两端政策共振带来的板块修复行情。我们建议关注三条主线：1）短期弹性较大的优质民企：新城控股（601155）、龙湖集团（0960）；2）强信用、厚土储、优布局的优质房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244）；3）优质物业管理公司：招商积余（001914）。

风险提示：销售下滑超预期、政策支持力度不及预期等风险。