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本月观点：7月楼市成交及房企销售环比季节性回落，项目交付担忧下，新房二手房成交分化；7月政治局会议强调保交楼，压实地方政府责任，加强预售资金监管，但居民中长期贷款仍旧疲弱，反映市场信心仍显不足，短期内基本面仍面临较大下行压力。预计下半年政策仍将延续宽松态势，各地加紧落地政策组合拳，带动楼市逐步企稳。个股建议优选销售、投资占优，率先受益行业复苏的高信用企业，如保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、绿城中国、万科A、金地集团、天健集团等。多元化方面，受7月销售再度走弱，部分民企信用担忧升温影响，近期物管板块大幅调整，我们认为优质物管成长性仍存，短期深蹲后已具备中长期投资价值，建议关注保利物业、招商积余、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。

政策：政治局会议强调保交楼，多地延续降首付、松限购。7月涉房类政策共34项，其中偏松类政策28项，延续偏松基调，政治局会议强调保交楼，压实地方政府责任，随即多地加强预售资金监管；同时降首付、松限购、提高公积金贷款额度等宽松政策仍在杭州、苏州等核心二线城市延续，引导市场企稳修复。

资金：居民中长期贷款疲弱，按揭利率仍有下行空间。7月M2同比增速环比升0.6pct，社融存量增速环比降0.1pct，8月22日1年期、5年期及以上LPR报价分别较上月下调5bp、15bp，按揭利率仍有进一步下调空间。同时7月社融增速回落，新增居民中长期贷款同比少增2681亿元，反映出居民“加杠杆”意愿偏弱、贷款有效需求不足，交付担忧下信心仍显不足。

楼市：推盘成交季节性回落，新房二手房存在分化。7月房企冲刺中报业绩完成，叠加传统淡季影响，推盘成交有所回落，35城商品房平均批准上市面积环比降29.7%，重点50城新房月日均成交环比降28.1%，同比降幅较6月扩大15.9pt。二手房成交回落幅度远小于新房，重点20城二手房月日均成交环比仅降3.7%，同比降幅较6月收窄10.3pct，反映在房企出险导致的交付担忧下，购房者更倾向选择二手现房。

地市：成交量价齐升，土拍城市区域间冷热分化。7月22城第二批集中供地进入下半场，土地成交量价齐升，百城土地成交建面、土地成交均价环比升2%、5.6%。政策持续释放积极信号以及土拍规则做出调整放宽，从当前已经完成二轮土拍的城市看，整体热度较首轮保持平稳，但城市间、区域间冷热分化。

房企：百强房企销售环比回落，优质房企为拿地主力。7月百强房企全口径销售金额、销售面积环比降27%、25.2%，50强房企整体拿地销售金额比、拿地销售面积比环比升14.8pct、10.6pct；50强房企中仅越秀、华发等12家房企参与拿地，预计短期拿地房企仍将以稳健型央国企、优质民企以及城投平台公司为主。

板块表现：7月申万地产板块下跌6.25%，跑赢沪深300（-7.02%）；截至2022年8月25日，当前地产板块PE（TTM）11.2倍，估值处于近五年75%分位，上市50强房企涨跌幅排名前三房企分别为滨江集团、阳光城、华发股份。

风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。