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6月销售复苏，城市分化。2022年6月，30城新房销售面积同比增速为-7.41%，环比增速为81.08%，成交套数同比增速为-10.40%，环比增速为71.25%，本月实现本年度最低同比降幅，最高环比增速，30大中城市商品房成交面积已经恢复到近几年的平均水平。分一二三线城市来看，一、二、三线成交面积同比增速分别为-8.54%/1.76%/-26.54%，环比增速分别为141.46%/89.42%/27.04%，一、二线城市成交面积环比出现明显增幅，二线城市成交面积同比扭转为正增长。在房贷利率发生显著变化后，销售变化大概滞后1-2个季度，由此推算，最快在第三季度末见到销售企稳。但目前居民杠杆率处于高位，2022年5月居民部门杠杆率为62.10%，相较于2014年同比增加27.7pct，销售企稳还需要政策和市场环境改善的合力，保守估计销售市场到第四季度企稳。

销售复苏带动去化周期缩短。截至2022年6月30日，十大城市的存销比为12.88，较上月-5.07，去化周期环比-28.25%，同比+58.43%，由于销售明显回暖，去化周期环比大幅下降。分线来看，一、二线城市存销比分别为14.23、12.21，分别较上月-3.94、-5.62，一、二线城市去化周期基本恢复到年初水平。

二轮土拍流拍率下降，城市热度分化。截至7月5日，有18城推出二轮集中土拍建设用地规划，9城完成二轮集中土拍，18城共推出建设用地2000.03万方，同比下降54.10%，环比下降1.76%，供应量基本与本年度一轮土拍持平，土地市场供应规模仍处于低位。已完成二轮土拍的9城共实现2197.44亿元成交值，同比下降51.33%，环比下降6.50%。二轮土拍平均流拍率仅4.93%，较一轮土拍的19.8%下降14.87pcts。北京的成交均价由一轮土拍时的29844元/平方米上升为34603元/平方米，环比增长15.95%，成交均价也超过去年第二轮土拍，同比增长7.58%。杭州45宗供应地块仍全部成交，其中12宗地触限进入一次报价阶段。

投资建议：目前政策宽松已经过渡到了高能级城市，从城市库存来看，高能级城市已经具备宽松基础，政策储备工具依旧丰富，大面积的城市宽松还在途中。虽然本轮周期销售的复苏路径较以往更加艰难和曲折，但修复终有时，从我们跟踪的高频数据来看，部分城市的政策宽松效果已经开始显现，我们预计销售在四季度将迎来复苏。我们观察到今年土拍各城市优质地块供给比例加大，并且总体溢价率处于历史低位，中长期来看，土地市场的良好环境将促使强信用房企盈利率先企稳。在“稳增长”主线下，央国企仍有上行空间，在销售企稳和收并购规模加大的预期之下，优质民企住宅和物管公司均有机会。我们建议关注优质住宅开发行业优质标的：保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、新城控股（601155）、龙湖集团(0960.HK)、滨江集团（002244）。建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、旭辉永升服务（1995.HK）。

风险提示：销售修复不及预期、政策支持力度不及预期的风险。