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保利发展(600048)

核心观点

归母净利润同增5.1%，利润率下行。2022上半年公司实现收入1107.2亿元，同比增长23.1%；实现归母净利润108.3亿元，同比增长5.1%。受行业整体下行和结算结构影响，上半年公司毛利率为25.6%，较去年同期下降7.0pct，与行业整体利润率下行趋势一致，上半年司净利率为13.5%，同比下降2.9pct。

销售优于行业，保持投资定力。2022年上半年公司实现销售额2102.2亿元，同比下降26.3%；实现销售面积1307.3万平方米，同比下降21.8%，虽然受市场下行影响销售规模出现下降，但表现仍优于行业平均水平。公司在核心城市贡献度提升，38个核心城市销售贡献为79%，同比提升2pct；公司在22个城市销售排名第一，46个城市排名前三。上半年公司拓展项目37个，新增容积率面积412万平方米，拓展金额607亿元，一二线城市、38个核心城市拓展金额占比分别为85%和90%，分别同比提升16、14pct，且资源全部位于市场有效边界内。

财务表现优秀。截至2022上半年末，公司净负债率64.1%，剔除应收账款后的资产负债率66.5%，现金短债比1.4，“三道红线”指标处于绿档。上半年公司实现回笼金额1995亿元，回笼率为94.9%。截至2022上半年末，公司有息负债规模为3635亿元，综合融资成本约4.32%，较去年末下降14bp，继续保持业内领先优势。

积极应对行业挑战。公司持续加强纵向联动机制，关键岗位下沉督导提升销售表现；强化数字化营销能力，落地“云和+”在线销售平台；基于核心城市布局优势，开展跨区域、跨业态项目的联动营销。同时，公司全面强化合作项目风险管控，提前做好竣工交付预案，上半年合计交付规模7.9万套，同比增长1%。

风险提示：公司销售、结算进度不及预期，结算项目利润率不及预期。

投资建议：公司作为经营稳健、信用优异的央企龙头，积极应对行业挑战，有望率先走出行业下行周期，进一步提升市场份额和行业地位。预计公司22-23年的归母净利润分别为288.6、299.8亿元，对应最新股本的EPS为2.41、2.50元，对应最新股价的PE为7.1、6.8X，维持“买入”评级。