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投资要点

上周（2023.7.1-2023.7.7，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅+1.3%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别-1.0%，-0.1%，超额收益分别为+2.3%、+1.4%。29个中信行业板块中房地产位列第15。

房地产基本面与高频数据：

（1）新房市场：上周38城新房成交面积225.8万方，环比-55.0%，同比-35.8%；2023年7月1日至7月7日累计成交225.8万方，同比-35.8%。今年截至7月7日累计成交9332.5万方，同比+1.6%。

（2）二手房市场：上周17城二手房成交面积132.4万方，环比-21.7%，同比-10.4%；2023年7月1日至7月7日累计成交132.4万方，同比-10.4%。今年截至7月7日累计成交4489.9万方，同比+47.5%。

（3）库存及去化：14城新房累计库存9307.3万方，环比-1.7%，同比-0.9%；14城新房去化周期为14.6个月，环比变动-0.2个月，同比变动-1.1个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为11.2个月、8.9个月、15.8个月、37.4个月，环比分别变动-0.3个月、-0.1个月、+0.1个月、+0.5个月。

（4）土地市场：2023年7月3日-2023年7月9日百城供应土地数量为200宗，环比-73.7%，同比-68.5%；供应土地建筑面积为1237.3万方，环比-76.2%，同比-57.7%。百城土地成交建筑面积918.5万方，环比-79.4%，同比-70.7%；成交楼面价811元/平，环比-63.4%、同比-43.9%；土地溢价率0.1%，环比-5.8pct，同比-3.1pct。

重点数据与政策：全国层面：住建部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》提出，健全城市更新多元投融资机制，加大财政支持力度，鼓励金融机构在风险可控、商业可持续前提下，提供合理信贷支持，创新市场化投融资模式，完善居民出资分担机制，拓宽城市更新资金渠道。地方层面：深圳、合肥、福州、厦门、九江、潜江、安庆等多城放松公积金贷款政策，提高最高贷款额或降低公积金贷款首付比例。深圳规定住宅类建设项目应在1年内开工、4年内竣工。韶关宣布将降购房首付、补贴契税等政策延期至今年底。

周观点：由于6月最后一周房企冲刺半年度业绩，7月第一周新房销售环比大幅下降，同比降幅超35%；二手房销售同比降幅超10%。地产行业基本面进一步下行。我们认为若地产的疤痕效应在下半年持续，销售的恶化将会导致房企投资更加谨慎。政策方面上周多地出台贷款政策，我们预计三季度将出台自上而下的放松政策：如对于房价下跌的城市，进一步下调贷款首付比例；同时在供给端放宽融资限制，带动整个行业的融资需求提升。此时点对地产股不必太过悲观，推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时建议关注物业和代建行业的投资机会。1）开发商：保利发展、招商蛇口、越秀地产、滨江集团，建议关注华发股份、中国海外发展、保利置业集团；2）物业公司：华润万象生活、碧桂园服务、保利物业、越秀服务；3）代建公司：绿城管理控股。

风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。