5月销售环比小幅回升，二线城市改善幅度最大。2022年5月，30城新房销售面积同比增速-48.26%，降幅较上月减少5.98%，环比增速11.78%，成交套数同比增速为-47.21%，降幅较上月减少6.34%，环比增速为11.59%，本月成交面积和套数同比下滑幅度均超45%，但降幅较上月减少，并且环比出现小幅增长，出现边际企稳迹象。分一二三线城市来看，一、二、三线成交面积同比增速分别为-49.19%/-45.95%/-51.91%，环比增速分别为7.76%/18.45%/2.36%，二线城市成交环比改善幅度最大。

一线城市去化周期持续上升，库存量增大。截至2022年5月31日，十大城市的存销比为18.05，较上月-0.18，去化周期环比-0.99%，同比+121.20%，受销售疲弱影响，去化周期大幅上升。分线来看，一、二线城市存销比分别为18.17、17.98，分别较上月+1.81、-1.56，从年初开始，一线城市去化周期在持续上升。

一轮土拍供应体量减少，部分城市热度回升，民企拿地收缩。截至6月5日，22个重点城市均发布集中供地公告并披露地块相关信息。22城中，除郑州、沈阳、上海外，有19城完成今年首轮集中土拍，上海已完成一轮土拍的首两日交易。22城共推出建设用地2183.95万方，同比收窄51.00%，环比收窄67.35%，供应量下降。已完成一轮土拍的19城及上海市共实现4527.82亿元成交值，同比下降47.34%，环比下降7.42%。19城平均流拍率升至19.8%，但由于优质地块比例较大，成交均价并未出现明显下滑。各重点城市中，北京、青岛、厦门、重庆、长沙、杭州等城市热度回温，而福州、南京、天津等城市土地市场热度继续降温。中央、地方国企拿地活跃，拿地份额明显提升，本轮国企拿地权益面积占总面积比重及权益金额占总金额比重分别为70.27%、70.50%，分别较2022年第一批集中供地+12.16pct、+11.58pct。民营企业拿地明显谨慎，下降至29.73%、29.50%。

政策持续宽松，房企信用债发行规模小幅上升。5年期LPR下调到4.45%叠加首套房贷款利率降为LPR-20bps，各大城市房贷利率进一步下调，限购限贷政策松绑范围加大，为提振需求注入活力。碧桂园、龙湖、美的置业三家民企被选为“示范房企”，碧桂园已于5月20日发行信用保护债券，这一举措进一步增强民企公开市场融资能力。

投资建议：房地产行业作为“稳增长”重要一环，后续政策支持力度大概率只增不减，目前无论从中央还是地方层面的表态都较前期更加积极，目前处于政策密集调整期，“稳增长”的政策力度和空间值得期待。在“稳增长”主线下，行情演绎路径逐渐清晰，央国企仍有上行空间，在销售企稳和收并购规模加大的预期之下，优质民企住宅和物管公司均有机会。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、龙湖集团(0960.HK)。建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、旭辉永升服务（1995.HK）。

风险提示：销售下滑超预期、政策支持力度不及预期的风险。