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上周核心观点：上周新房、二手房成交面积同环比整体延续了自上上周以来的改善趋势，30大中城新房成交面积达到483万平，与6月中旬接近，为年内较高水平。16城库存面积环比继续上升，去化周期延长。土地市场方面，深圳和上海两城完成第三轮土拍，深圳土拍热度相比前两轮有所下滑，1宗地块流拍，且整体溢价率从上轮的9.3%降至5%。拿地房企均为国央企和城投类平台公司，民企未有现身。与深圳相比，上海土地市场整体稳定。本轮推出的35宗地块无一流拍，2022年前三轮土拍均实现零流拍。本轮成交金额达到1054亿元，为年内最高记录。国央企仍是土拍主力，民企中龙湖、祥源和宝华也有收获。房企信用方面，3家企业出现评级推迟，1家未按时兑付本息。

重点政策解读：假期前夕政策密集出台，降息和退税有望助力楼市复苏。央行自2015年8月后首度下调公积金贷款利率，继续降低存量和新增购房者还款压力。对于新增房贷，5月央行曾调降首套房利率下限至LPR-20bp，9月29日于年内第二次调降按揭贷款利率下限。本轮政策限于房价下行压力较大的二三线城市，且仅延续至2022年底，具有较强的针对性和时效性。对于满足条件的城市，按揭利率有望进一步下行，助力购房需求和楼市热度企稳回升。退税政策针对出售自有住房并在1年内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。通过降低交易成本的方式，提振各地存量房置换需求，提高二手房流动性和交易热度。

一周行情回顾：上周（2022/09/26-2022/10/02)申万房地产指数下跌2.50%，跑输上证综指0.42pct,在各类板块中位列第14/32，恒生地产建筑业指数下跌7.16%，跑输恒生综指2.89pct。上周涨幅前3的地产公司分别为：华联控股（15.26%）、金地集团（4.08%）、荣丰控股（4.05%）；上周跌幅前3的地产公司分别为：旭辉控股集团（-37.98%）、绿地香港（-28.00%）、祥生控股集团（-25.33%）。恒生物业服务及管理板块下跌5.39%，跑输恒生综指1.12pct，在各类板块中位列第6/13。上周涨幅前3的物业公司分别为：金科服务（31.93%）、佳兆业美好（0.80%）、绿城服务（0.19%）；上周跌幅前3的地产公司分别为：旭辉永升服务（-19.56%）、世茂服务（-16.50%）、碧桂园服务（-15.00%）。

地产市场监测：上周（2022/09/24-2022/09/30）30个大中城新房成交面积482.66万平方米，同比上升80.49%，环比上升38.99%。15城二手房成交面积180.87万平方米，同比上升123.41%，环比下降2.88%。监测16个重点城市库存面积19339.83万平方米，环比上升0.29%，去化周期94.50周，较上上周延长5.59周。上上周（2022/09/19-2022/09/25）100大中城市土地供应建面5705.54万平方米，同比上升139.59%，环比上升123.99%；土地成交建面4133.78万平方米，同比上升28.75%，环比上升65.38%；供需比上升为1.38，溢价率为3.23%。

房企融资情况：上周（2022/09/24-2022/09/30)房企境内新发债总额为81.50亿元，同比上升211.07%，环比下降47.42%；债务总偿还量为129.05亿元，同比上升143.14%，环比上升44.97%；净融资额-47.55亿元。

风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。