自首批9单公开募集基础设施证券投资基金（REITs）在沪深交易所上市至今已有4年。4年来，我国公募REITs市场逐步建立并完善了发行、交易、扩募等流程与机制，总发行规模超过1800亿元、总市值规模突破2000亿元。

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业内普遍认为，随着制度的进一步优化和市场的不断成熟，我国公募REITs有望在服务实体经济、优化投资者资产配置等方面发挥更大的作用。

市场发展渐入佳境

政策稳步推进，为公募REITs市场规模持续增长和存续期信息披露体系逐渐完善奠定了基础。

2020年4月，中国证监会和国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。2024年7月，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，为推动REITs市场规模可持续增长奠定了制度基础。

在政策支持下，我国公募REITs市场经历了从无到有、快速发展的历程，逐步成为资本市场服务实体经济的重要工具。

“4年来，我国公募REITs市场已实现制度体系、市场韧性和生态功能的跃升。”南开大学金融学教授田利辉说，从试点探索到形成“首发+扩募”双轮驱动格局，公募REITs产品覆盖了产业园区、仓储物流、新能源等大类资产，发行规模超千亿元，制度规则覆盖发行、交易、信披全链条，制度体系不断完善。

吸引力逐步增强

作为全新、独立的权益类资产，公募REITs能够蓬勃发展，主要得益于形成了以市场化价格为核心的良性市场生态。

在市场化的价格形成机制下，投资者对于“好项目”的认可会自发地发挥市场筛选作用，具体表现就是二级市场价格的上涨和交易活跃度的提升。从二级市场看，已上市的REITs中已涌现出一批“排头兵”项目，得益于底层资产稳健运营、投资回报稳定丰厚、产业方积极参与等因素，市场表现在各自行业内名列前茅。

“随着市场的发展，投资者对公募REITs的关注度不断提高，投资群体日益丰富。”华夏基金基础设施与不动产业务部负责人介绍，目前我国公募REITs市场机构投资者占比较高，主要机构投资者包括券商自营、保险、公募基金、信托、私募基金等。随着市场不断发展，公募REITs市场正在吸引更多不同类型的投资人进入，市场化的投资人群体有望进一步丰富。

生态建设持续深化

扩募机制是助推公募REITs市场增长的一项重要基础制度，能够优化资产组合、降低资产集中度过高的风险。业内人士分析，推动首发和扩募双轮驱动，有利于加快形成存量资产和新增投资的良性循环，助力已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，改善风险收益结构。

2024年以来，全市场有10单REITs项目已发布扩募公告，其中有4单处于受理审核阶段、2单已获基金注册批复。

普洛斯中国高级副总裁、资本运营负责人杨敏介绍，基础设施公募REITs帮助其公司打造了一个资本循环的平台，首发与扩募共募集近80亿元，回收资金投入到新的基础设施项目的建设中，有效地支持了公司在中国市场的投资与业务布局。

中信建投基金基础设施及不动产投资部联席行政负责人孙营认为，当前公募REITs发展仍面临诸多挑战，建议持续优化相关政策。一是建立跨部门联合审批平台，推行重点项目绿色通道；二是引入长期资金，开发REITs指数基金，丰富交易工具；三是优化扩募机制，可参照上市公司定向增发机制，通过简化材料申报、压缩技术环节、明确时限要求，提升审核效率，提高发行人发行意愿；四是强化投资者教育和第三方评估机制，完善信息披露标准。