北京写字楼租金下跌小微企业相继退租 外资买家活跃大宗交易超80亿元

受疫情影响，今年一季度，北京办公物业和商业购物中心都出现了减租，甚至退租现象，空置率提升。不过，大宗交易仍较为活跃，外资仍在出手购买物业。

据莱坊统计数据显示，2020年第一季度，北京市甲级写字楼平均租金环比下降3.1%，同时市场上出现了小微企业退租的现象。

“第一季度，受疫情影响较大的一些小微企业租户出现退租或缩减租赁面积的情况，市场整体空置率环比上升3.1个百分点至15.2%。甲级写字楼的主力需求仍以金融行业为主，租赁成交也主要集中在疫情暴发前的1月份。”莱坊董事及上海和北京研究及咨询部主管杨悦晨向《证券日报》等媒体表示，全市大部分区域的平均租金都出现不同程度的下跌。

“在经济形势不确定以及疫情的双重影响下，市场整体动力受到限制。大多数业主方一方面通过下调租金报价来挽留现有租户和吸引新租户，另一方面也采取积极的应对措施，例如VR看房或直播看房等方式来增加看房量以寻求开展业务的新渠道。”莱坊董事及北京办公楼服务部主管朱毓敏也向记者表示，预计未来一年北京写字楼空置率将保持在高位，租金仍然面临下行压力。

不过，尽管租金下滑，但一季度大宗交易仍旧活跃。据悉，北京2020年一季度共录得3笔大宗交易成交，分别是综合体、酒店及写字楼。最大的交易是位于朝阳区的LG双子塔，2月12日，新加坡政府投资公司宣布以人民币80多亿元收购韩国LG集团的北京LG双子座大厦，占一季度总成交额的92%。

对此，高力国际方面向《证券日报》记者表示，投资者已逐步恢复活跃，在北京市场寻找投资机会，安排勘察项目等。对于接下来北京大宗交易市场走势，该人士进一步向《证券日报》记者表示，会相对比较乐观，相信目前疫情是短期的，估计第二季度会复苏，“投资者其实非常关注投资大宗物业，最近都在积极看项目，甚至会用视频看投资标的。”

值得一提的是，相对于国内投资者的活跃度，去年境外投资者活跃度更高。此前，戴德梁行人士接受《证券日报》记者采访时曾表示，过去一年，外资买家表现活跃，尤其对写字楼等商业不动产尤为感兴趣。而经过改造升级后资产价值提升也是外资买家投资的动力。

另有业内人士也向《证券日报》记者表示，北京甲级写字楼市场租金较为稳定，物业价值较高，虽受疫情影响，暂时租金下滑，但也正是物业价值较低的时刻，随着复产复工的加速，北京目前仍是投资人眼中最稳定的市场之一。

事实上，有些外资收购物业后，通过升级改造后也可能进行证券化动作。戴德梁行高级副董事刘慧向记者表示：“2019年国内商业不动产大宗交易额达人民币约2800亿元，相信未来商业不动产持有者及REITs投资者也会越来越多元化。”记者 王丽新