二手房挂牌量暴涨，这是房价下跌的前奏吗？

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

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提问1：

章哥好，本人刚需，一直关注房价，最近也看了几次房。发现近期二手房源突然增多了，弄得我有点慌。请问这是房价要下跌的前奏吗?我是不是先别买了，看看趋势再说啊?很纠结，请给个明确的指示，谢谢您了!

回答1：

1、 先给你个明确的建议：多看房，别着急出手，等一个信号。这信号就是：鼓励买房的政策出台!

2、 二手房挂牌量暴涨是真的，4-6月份全国环比增加了50%以上，北京深圳等一线城市更是直接翻了番。

这出于两种原因，一是二三月份大家都被关在家里，没法挂牌，挂了也没法看房。第二就是最近的涨价传闻，让很多想换房的人坐不住了，赶紧行动了起来。

3、 在现在的形势下，我不敢说房价肯定会上涨，只能说按照历史经验，下跌的空间是肯定没有了。至于是否会真的大涨，只能等政策的出现。没有鼓励买房的政策，就算房价上涨也涨不到哪里去，毕竟中国是个政策性很强的市场。

4、 从近20多年的房地产走势来看，政策的作用非常明显。比如这几次行情，都是在鼓励政策出台后，房价才真正上涨的。

但是，也可以说是政策顺应了市场的走势。因为从经济学原理来讲，市场是无法预测也无法掌控的，这是自然法则，无法改变。看上去是政策主导了市场，实际上只不过是顺应了市场规律，不得不做出的反应而已。

5、 在每次房价上涨之前，一定都是房源增加，成交量上涨，之后才会引发价格变动，没有量变哪来的质变?

卖房的什么人?不是炒房客，就是普通的业主老百姓。这也不是因为他们认为房价要下跌才卖房，恰恰相反，正是因为觉得房价要上涨了，所以才赶紧的出手置换，怕万一价格涨起来，手里刚攒出来的这点钱不够用了。

在当今的中国，家庭的主要财产就是房子，占到了70%以上。如果不卖掉现有的房子，拿什么去置换，普通家庭能有多少的现金?

而且，现在你能想出比买房更稳妥的投资方式吗?肯定你想不到，否则也就不会想买房了，早投资别的去了。

6、 总结：二手房挂牌量大增，并不意味着房价要下跌，业主要出逃，他们逃不到哪里去，还得回来买房。这正是因为他们觉得房价要上涨，所以才提前行动。

但是，建议你也不要着急跟风，忙中容易出错，还是稳妥点好。房子毕竟不是股票，涨不了那么快，尤其是在上涨的初期，只是缓慢起步，然后到几个月之后才会快速上涨的。

你可以继续的去看房，大量的看房，增长经验，关注好的房源。但不要现在就出手，要随时观察是否有鼓励政策出台，如果有了，那就尽快出手吧。

这种政策未必是一线城市的，北京上海一定还会被严控，不会放开。但是，只要是有其他的众多二三线城市发布了政策，比如降低首付比例、减免交易税费、放开落户政策等等，只要数量多，那一线城市的房价也会随之上涨，而且涨的更快。

比如2015-2016年，北京并没有真正放松限购，但在其他城市的带动下，房价依然接近翻了番。

提问2：

章哥你好，我准备在北京买房，有首套房资格，首付200万左右。我在西直门附近工作，想买单位附近的2-3居。自住兼投资，不用考虑学区。请问有什么目标小区推荐的吗?目前看的广通苑和舒至嘉园，请问这两个小区怎么样?还有，我也考虑过先全款后抵押的方式，但不知道哪种付款方式更合适。谢谢!

回答2：

1、 既然你有首套房的资格，那就不能轻易浪费，这个资格很珍贵。所以，不建议抵押贷的方式。除非是你想买的房子总价很高，而自有资金不足，但同时又能承担高月供，否则没什么意义。

2、 首付预算200万，理论上可购买总价500万左右的房子，贷款300万左右。以25年期计算，月还款为1.7万左右。

3、 广通苑是央产房，建筑质量非常好，虽然楼龄有十多年了，但是无论外观还是内部公共部分还都不错。而且小区很安静，是单位内部自己管理的物业，安全性很强。

此小区的交通比较方便，距地铁公交都很近。周边配套就不必说了，什么都不缺。小区最大的优势就是业主的整体素质高，毕竟是央产住宅。

户型不是很多，但都算得上宽敞明亮，没有太小的户型。大户型单价在9万左右，60多平米的约不到10万。

4、 舒至嘉园也叫大隐名座，大概开盘于2003年左右，是当时的著名小区之一。小区就三栋楼，户型都较大，最低为60㎡，主打户型为120㎡两居。目前80多㎡的户型约为8.5万元左右。但舒至嘉园因为靠路比较近，所以噪音问题也需要考虑。

5、 西直门周边地区，性价比相对较高的为小西天板块，其中最著名的就是金典花园，成熟社区，均价不到10万。还有志强园、文慧园等等，性价比也比较高。

6、 以你的首付来看，如果只考虑这个板块的话，确实很难买到什么房。因为500万只是理论值，如果算上税费和评估价的折扣，估计最多也就450左右。所以，如果你能承担的起月供，也可以采用垫资后再做抵押贷的方式。但这么做就等于浪费了首套的资格，还是有些可惜。

提问3：

章哥您好，我在北京昌平有一套小两居，价值300万。有贷款，每月还款8000。现在有现金不到200万，石家庄有一套房价值90万，无贷款老房。目前想卖掉石家庄的这套，在北京买二套房。如果不卖的话，抵押贷是否合适?还有，我准备购买的是天通苑的顶层大复式，请问这种房的升值潜力怎样?另外，我父母现在满足共有产权房的条件，是否值得考虑。谢谢。

回答3：

1、 抵押贷的比例一般是60%，市值90万的话可以贷出50万左右，以20年期1.1倍利率计算，月还款为3000多。不过这抵押额实在不高，在北京买房的话帮助不大。

2、 天通苑的复式和周边普通二手房的升值幅度几乎一样，不受任何影响，只是出手时的挂牌周期会比较长。这种房只适合自住，投资不合适。不仅变现比较困难，而且租金收入相对较少。

3、 共有产权房，如果是长期自住的话，可以购买。但如果有投资的意愿就算了，因为将来在出售的时候限制比较多，估计比那顶层复式还要麻烦。而且这种政策性住房，谁也不知道将来是否还有限制条款，本身就是用来遏制炒房的，所以不要想着用其投资牟利。

4、 建议卖掉石家庄的房子，能凑到现金290万。但你是二套资格，贷款比例最高40%，也就是顶多能购买网签价468万的房产。这个价格买天通苑的复式不合适。

一般顶复的价格都是在3万左右，小面积的还要高一些。就算是有小面积的，可又失去了复式的意义。因为这种两层的房子，如果小于160㎡的话，住着并不舒服，楼梯就占去了不小的面积，显得拥挤。

5、 总结：建议卖掉石家庄的房子之后，购买普通二手房。共有产权房不建议购买。

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