当楼市趋冷时，稀缺性和性价比高的住宅往往会突围。而今年的北京楼市，限竞房唱主角之余，别墅逆势上行，成交量正在翻倍。

据地产营销人统计数据显示，今年前7个月，北京楼市别墅供应比去年同期增长超过9%，成交面积比去年增长1.2倍，成交金额高达429亿元(其中城六区别墅成交206亿元)，是去年同期的2.2倍。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英在接受《证券日报》记者采访时表示，受多重因素影响，置换改善型需求纷纷入市，尤其京西南丰台板块新房供量较多，承接海淀、西城等地外溢的购房需求，带动今年以来别墅市场成交量走高。

城六区别墅成交206亿元

实际上，几轮“限墅令”下来，别墅这种产品形态已经在市场上有愈来愈少的趋势。鉴于此，在存量稳定在1万多套的北京别墅市场中，拥有优质区位的城六区别墅成交量攀升最快。甚至有业内人士称，区位要素从来没有像今年这样得到别墅购买者如此的重视。

据上述统计数据显示，今年北京城六区别墅成交套数高达873套，同比增长16倍，这是历年来首次;成交套数占所有别墅的比例高达35.91%，而去年同期，城六区别墅成交占比仅为4.18%，比例悬殊，增长8倍;金额方面，在今年前7个月429亿元的别墅成交金额中，北京城六区别墅高达206亿元，占比接近一半，而去年同期占比仅为12%。

“随着财富的增长，一般置业者购房路径如下，‘刚需-大户型首改-资源型别墅-境内外豪宅资产配置’。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示，无论处在哪一个购房节点中，区位优势都是首选要素之一，不过随着市场需求和产品力的变化，购房者对居住的追求也开始多元化。近年来，北京的首改或者再置业需求受政策限制较严，多在总价逻辑下购房，位处城六区、总价低、自然环境和生活、交通等配套较好的资源型别墅区域，一般会成为新中产阶层的购房聚集地。

正如有房企相关人士向记者所示，对于现在北京新房市场来说，有产者更容易入市，新中产正在成为购房主力，这些首改或再改人群尚无购买纯独栋别墅的支付能力，而拿着同样的价钱，与内城小户型限竞房或者大一些的三居相比，在五环外六环附近的叠拼、合院类别墅成为其首选之地。

数据显示，今年前7个月，叠拼别墅成交套数高达1295套，成交占比超过50%，是市场占有率和客户接受度最高的产品。同时，这类别墅绝大多数供应都在五环外或者六环沿线，正在崛起的青龙湖板块就在其中。

经《证券日报》记者到青龙湖板块探查获悉，有着6000亩水域面积的青龙湖和1.4万余亩的青龙湖森林公园分别位于房山和丰台两区，目前该区域有六七个项目相继入市，皆由万科、龙湖、金地等全国性标杆房企开发，其中龙湖和金地的项目属于房山，万科的则属于丰台。

新中产瞄准京西南“千万级”别墅

不得不说，10年前的北京，总价800-1000万元的房子，无疑都是豪宅。彼时，这个价格段可以买进中央别墅区，孙河板块还处于前期开发阶段。自2015年北京住房“豪宅化”后，不管在二手房还是新房市场，800-1000万元能够买到的似乎只有大一些的平层了，开发商对中高端市场的定位也几乎多是平层豪宅，连带着这几年城六区市场上很难找到1000万元量级的别墅项目了。

转折点出现在今年。随着新北京规划的落地、住宅供地的变化，以及限竞房的遍地开花，千万元量级别墅重回市场。今年以来，丰台、房山的千万元量级别墅接连入市，成交量占比也在不断攀升。

有受访人士告诉记者，上述今年进入住宅集中供应时期的青龙湖板块，也聚集了不少千万元量级别墅，万科、龙湖和金地在此都有800万元-1000万元的别墅类住宅销售。

该人士进一步称，青龙湖在尚未形成板块之前市场主力供应业态就是别墅。在京西继海淀、门头沟等别墅逐渐消化殆尽之后，青龙湖板块就自然接过了京西城六区别墅市场的衣钵，山水自然环境、环线路及轨道交通、教育、康养等新规划，让京西新中产第一居所购房地图外溢至青龙湖板块，未来，这里或许会成为第二个孙河。

“一般关注我们项目叠拼别墅的购房者，多是35岁-45岁的改善客群，来自京西板块‘一步到位式’置业者比例较高。”正在准备入市的万科雲庐营销人士在接受《证券日报》记者采访时表示，“在北京城六区购买别墅的选择不多，总价也比较高，动辄都在1500万元-2000万元之间，2000万元以上更是普遍的水平线。对于处在成长中的新中产阶层来说，总价在1000万元上下、面积达300平方米以上、可解决’一老一小’需求的第一居所更有吸引力。”

正如上述营销人士所言，规划滞后的京西南已成北京新的发展重心，复盘这几年的土地价格走势也可窥见一二。过去5年，高价地已经从北京的东北部转移至京西南区域。2015年，樊家村危改地块以7.5万元/平方米的楼面地价超越霄云路8号项目，成为北京新的单价地王，至今仍排在榜首。今年7月，位于西三环内的懋源·璟岳成交了总价近7000万元的别墅。有业内人士称，永定河文化带以西，南六环以北一带的区域(包括青龙湖板块)颇有“西中央别墅区”之势，周边被高达11757.3亿元巨大投资体量所环抱。

对此，国仕英在接受《证券日报》记者采访时也表示，城六区内“内城别墅”房源少且价格高昂，中产阶级往往望而却步，但随着新增别墅项目的陆续入市，千万元总价的别墅市场下半年仍将是中产阶级置换改善型需求的主力市场。记者 王丽新