近年来，长租公寓在全国各大城市发展如火如荼，其模式分为集中式和分散式。集中式公寓，主要为开发商经营，同一个物业运营的长租公寓。分散式长租公寓或者俗称的包租公司，则由公司在市场上收集个人房源，统一装修并且转租， 如自如、蛋壳等大品牌，以及很多常常爆雷的小型包租公司。这个市场鱼龙混杂，政府监管存在灰色地带，为不法分子借机实施新型庞氏骗局提供了温床。

2020年8月，成都接连爆出多起包租公司跑路事件：成都巢客遇家跑路，过万租客遭殃;成都连合之家跑路，金额或涉数千万;疑似成都乐伽“马甲”的四川冠悦跑路，大规模高进低处，甚至2次出租，影响租客或达数百人。

一、”高进低出“的手法

事实上，近年来不断爆出的包租公司跑路事件，其操盘手法都比较类似。首先包租公司以高于市价(200-500元不等)的价格在市场上收集个人房源，这也是为什么租客很难在58同城、安居客、咸鱼等平台租到个人房源，很多个人房东刚挂出来就被包租公司收走。当然，包租公司在与房东签订所谓资产托管协议时也不忘”套路“业主，往往会要求在签订合同之后马上提供一到两个月的免租期，同时要求租金是按月支付，包租公司实际上只需要付出1个月的押金就可以收房。房东方会认为即使算上免租期，其价格依然略高于市价而不吃亏，即使精明的业主也会认为免租的套路其实比较合理，尽管按月支付租金比较难以接受，但是省去了自己找租客的麻烦，所以很容易就范。

然后包租公司以低于市价(200-1000元不等)的价格快速出手刚收进来的房子，一般最多几天之内就能租出，同时要求租客年付12+1个月或者是半年付6+1个月的租金。在骗局的末盘阶段，包租公司甚至以各种活动为名，搞降价促销，一次性房租交得越多，单月租金越低，切中租客贪便宜的心理，对市场上的租客形成”秒杀“。

”高进低出“的目的在于快速形成资金盘，实施秘密转移或者进行其他投资，一旦遇到盘子的天花板或者净流入资金转负就准备爆雷，包租公司以各种名义拖欠房东租金，拖延时间，为”主力“出逃争取时间。此一阶段，包租公司大概率会出现法人变更、经营范围变更等责任转嫁的操作，爆雷后的法人往往是一些95后替罪羊，而真正的操盘手则逍遥法外。

二、新型庞氏骗局

大部分小型包租公司”高进低出“ 的手法其实就是庞氏骗局，相对于传统的庞氏骗局，包租公司”高进低出“的手法有一些新的特点：

1、参与方不同。传统的庞氏骗局的参与者只有两方： 项目方发起高收益项目吸引资本;投资者支付本金以获取远超一般理财项目的高额收益。最终因现金流无法支付投资者的收益，项目方开始跑路。此骗局中，每一期收益支付后可能有投资者提现离场，所以投资者存在退出侥幸，即在项目投资前期获得高收益后立刻退出。包租公司”高进低出“骗局的参与者有三方：包租公司、实际房东、租客。因为与房东签订的所谓托管协议一般是2-3年，而违约成本一般是3个月租金，所以房东一方在获取每一期收益后事实上是很难离场的，在高额违约金面前以及包租公司恶意操弄下，房东方基本不存在单方面的退出侥幸;租客方因为资金已经进入包租公司账户，想单方面离场也非常困难;包租公司在这个骗局中占尽优势，当然其前提是包租公司要尽力阻断房东方与租客方的单方面联系，因为存在房东方与租客方联合挤兑包租公司从而降低双方离场成本的可能。

2、法律界定困难。 标准庞氏骗局中，项目承诺收益往往远大于市场平均收益，让投资者误以为存在巨大套利空间，从而蜂拥而入，随着商业社会的发展，民众认知水平的提高，像”添添薪“、P2P投资平台之类典型的庞氏骗局已经越来越难以生存，而包租公司”高进低出“手法则更具有隐蔽性。实际息差大多在房东租金的20%-50%之间，骗局前期很难界定”高进低出“的性质，如果是有资方在开拓市场，那么这是一种商业行为，爆雷之后如果被查实是资金转移或挪用才会被认为是欺诈行为，但往往此时操盘手早已离场逍遥法外。

3、监管和资金追回难以落实。如果公司卷款跑路了，受害者想要追回损失很难。说到底是民事经济纠纷，想以诈骗告公司证据不足，公司可以包装成经营不善。实际操盘者可以换个马甲，再来一次。比如2019年爆雷的乐伽系包租公司，根据天眼查APP显示，四川悦冠商业管理有限公司于去年8月23日发生投资人变更，变更后的股东为曹智林、刘漠凡、梁天浩和刘闯。其中曹智林拥有40%的股权，为实际控制人，其余三人各自拥有20%的股权。到了2020年8月4日，法定代表人曹智林退出悦冠，李志远接手，百分比拥有悦冠股权。据悦冠业务员向受害者爆料，刘漠凡为原乐伽成都片区总经理，曹智林、梁天浩和刘闯也为原乐伽成都片区高管，而悦冠的业务员曹依婷则是原乐伽成都片区销售经理。

4、社会危害更大。传统庞氏骗局中，投资者大多使用自有闲置资金，爆雷后也就认栽，少数投资通过杠杆进行投资，最后债务缠身，但总归不至于影响基本生活。包租公司”高进低出“骗局中，租客往往是还没有进入社会的学生，或者是刚进入社会的职场新人，其抵御风险的能力弱，造成很多无家可归、露宿街头的惨事。爆雷后，房东方因为收不到租金而采取强制收房，这又会造成房东与租客新的矛盾，双方都是受害者，这是双输的结果。

三、典型包租公司”高进低出“庞氏模型

根据网上公开收集到的信息，这里以成都连合之家和四川冠悦事件为例，建立一个简单模型来估算包租公司”高进低出“庞氏骗局的爆雷周期。

1、包租公司规模大约20-30人，其中包括：主管3人，财务1人，收房组5-10人，出租组10-15人，前台兼网上信息发布2人，包租公司员工绩效提成为收房和出租占租客提供资金的各5%，双边销售成本占10%(例如：每单20000元，收房和出租各提2000元绩效)，另外主管每单提成5%。包租公司每月人力成本：3000(底薪)X30+15%销售额=9万元+15%销售额;

2、包租公司租用市区甲级写字楼大约200平办公室，以市价4/平米/天的价格租用，则每月办公成本为：200X4X30=24000元;

3、包租公司所受房屋以一居室和两居室为主，假设租客平均租金1800元，一次支付13个月租金=23400元，收房差价为30%，即提供给房东的租金为每月1800X1.3=2340元，为了提升销售效率，包租公司还将提供额外的销售提成;

4、假设市场上的存量个人房源充足，包租公司爆雷原因只与运作成本和效率相关，而与存量房源天花板无关。这一条假设是根据链家的统计，2017年成都的分散式品牌公寓就达到4万间，包租公司只需占到市场容量的10%左右，其房源就能达到4000套，在爆雷过程中，包租公司的规模往往还达不到这个数值。

链家研究院：2017-2018年长租公寓白皮书

5、重要参数解释：

当期收入=当月新增套数X2.34(万元)

当期支出=当月租金支付+当月办公成本+当月人力成本

=当期房屋套数X0.18X1.3+2.4+9+(0.15+额外销售提成)X当期收入

当期资金尽流入=当期收入X(1+当期投资收益)-当期支出

当期余额=当期为止所有资金尽流入之和

爆雷时间：当期资金净流入<=0时，包租公司选择跑路。

6、具有较高收房效率包租公司模拟：成都连合之家

假设包租公司具有较高的运作效率，首月收房300套，之后为了提高销售效率，提供额外25%的销售提成，总的销售提成为15%+25%=40%。第一月后，每月的收房增量为100套，操盘手具有优秀的投资能力，使用较高收益的银行理财，每月投资收益稳定为1%。下图展示了模拟效果：庞氏资金盘余额在第9个月达到极大值，公司爆雷，此时包租公司已收房屋为6500套左右。

7、具有较低收房效率包租公司模拟：四川冠悦

假设包租公司运作效率较低，首月收房50套，之后不提供额外的销售提成，总的销售提成为15%+0%=15%。第一月后，每月的收房增量为5套，操盘手每月投资收益稳定为1%。下图展示了模拟效果：庞氏资金盘余额在第11-12个月达到极大值，公司爆雷，此时包租公司已收房屋为850套左右。

四、后记

作为房屋租赁市场的主要参与者，房东和租客在防范包租公司“高进低出”骗局时应当注意：

1、个人房东应该坚决拒绝那些高额收房的小型包租公司，尤其是58同城、安居客、咸鱼等一众C2C平台，你看重的是高额租金和托管的省事，殊不知已经落入陷阱，包租公司爆雷后，将与无辜的房客产生极大的矛盾，会有重大经济损失和诉讼风险。如果已经租给疑似这种包租公司，建议立刻联系实际租客，以查明是否存在“高进低出”现象，并与租客一道离场，另外签订租赁合同。

2、房客在寻找房源的时候应该拒绝那些明显低于市价的所谓无中介费包租公司，尤其是让你一次性按年支付那种，租房前对你有多好，爆雷后你就有多惨。有问题的包租公司一定会阻止你去联系实际房东，请你尽量通过物业、邻居等途径了解房东信息，争取与之取得联系。

2019年年底以来，南京市政府已经采取行动，相继颁布了《南京市房屋租赁管理办法》、《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》、《关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知》等法律法规，对长租公寓实行租金托管制度。希望其他城市也能够跟进，呼吁政府相关部门加强市场监管，提高不法分子的违法成本!

笔者作为房东也曾陷入小型包租公司”高进低出”的骗局，所幸及时醒悟并与实际租客一起止损离场， 谨以此文献予那些还在包租公司“高进低出”骗局中迷惘的房东和租客，愿你们早日离场!