《北京市物业管理条例》已于5月1日起正式实施，这是在《北京市物业管理办法》出台10年后，北京市出台的又一部物业管理方面的法规。

新规解决哪些物业管理方面的难题?有哪些亮点?《工人日报》记者就此进行了采访。

破解“业委会成立难”

居委会、业委会、物业公司被称作社区治理的“三驾马车”。然而，长期以来，在一些小区尤其是老旧小区，业委会往往处于“缺席”状态，环境脏、停车乱、治安差等问题无法根治。

北京市西城区德胜街道社区建设办物业管理组组长张明宣告诉《工人日报》记者，以往成立业委会难度大、门槛高，需要由业主向街道提出申请，但在不少小区存在业主时间紧、分歧大、信任感低的情况，以至于业委会迟迟无法成立。

此次出台的新规明确，对于“不具备成立业主大会条件的”“具备成立业主大会条件，但确有困难未成立的”“业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的”等情形，街道办事处、乡镇政府可以组建由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等组成的物业管理委员会，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

从14%的反对票到100%缴纳物业费

德胜街道共有20个社区，169个小区，常住人口11.7万人，目前已成立14个业委会，计划今年成立60个左右的业主委员会和物业管理委员会，争取明年达到全覆盖。

德胜街道办事处社会办负责人表示，本地区试点小区划分为三类，一是适合业主自治的小区，二是适合直接引进物业的小区，三是适合共享物业管理模式的小区。

以什坊街2号院为例，原产权单位不再对小区进行直接管理后，小区业主不交物业费，小区基础设施薄弱且年久失修，院内环境卫生、综合治安、业主纠纷等问题凸显。

张明宣告诉记者，在成立业委会的第一次全体业主投票中，有14%的业主投了反对票，经过街道办的反复协调和一年物业公司试点，业主们从反对、质疑、模棱两可到肯定，不仅在两年内达到物业费100%缴纳，还通过业主大会投票表决，动用70万元对小区两部电梯进行更换，其中维修基金60万元，小区业主自筹10万元。

“早期，成立业主大会的最大难题，其实是相关法律法规的缺失。”以往如果业主不提交成立业主委员会的申请，街道的整改和落实方案难以落地。新规实施后，街道可以组织居民成立业主大会。若仍选不出，居委会的工作人员将作为骨干组建小区的物业管理委员会，由物业管理委员会牵头对小区的发展建设，包括物业管理、文化建设、邻里和谐建设等方面进行提升。

可操作性强

新规明确了物业管理委员会成员及其决策程序中业主代表的比例，即双过半原则。作为临时机构，物业管理委员会一般任期不超过3年。

根据德胜街道办的经验，除保证物业管理委员会成员中1/2以上为业主外，另外三名成员可由居委会工作人员、产权单位相关人员以及街道工作人员共同参与，以确保社区、产权单位和政府均有参与，加强物业管理委员会在工作中的广度、力度和深度。

除降低业主委员会成立门槛，可组建过渡性质的物业管理委员会外，新规中还有不少“接地气”的规定：首次规定前期物业服务合同期限最长不超过2年、首次明确停车位应当优先提供给业主、物业费可实行市场调节并适时调整、对拒不退出的物业每日可罚1万元……

“新规可操作性强，有助于街道更好地开展社区治理的工作，变被动为主动，这是在党建引领下社区治理与物业管理融合共进的积极尝试。”张明宣说。(记者 李逸萌)