深圳楼市的火爆，掩盖不了全国市场的低迷，这从招商蛇口的财报中可以窥得一二。

过去几年，起家于深圳蛇口的央企地产商招商蛇口，每年都会给市场带来谈资，每每传出豪宅热销、售罄，几千万元一套的房子也有人排队要抢。

在2019年的财报中，这家公司仅深圳一个区域就贡献营收超过两成，其他区域都要屈于深圳之下。深圳区域的毛利率，也几乎是全公司最高的。

在招商蛇口布局的全国其他城市，却没有这么好的业绩表现，销售遇阻，甚至可能亏损。2019年，公司对13个城市、共19个项目进行存货跌价准备的计提，总额达20亿元。

2019年，招商蛇口整体经营业绩不错，40%分红比例超过万科、保利等房企，还推动了物业、房产信托上市。但投资者仍关注长期问题，如区域发展不均衡、销售增速提升、公司估值修复等。

在最近召开的业绩会上，招商蛇口管理层透露，2020年目标销售2500亿元，同比增长13.4%，相对于其他龙头房企10%以内或持平的目标，这一增速稍显进取，也表明了管理层提升业绩的决心。

分裂的市场

年报显示，招商蛇口2019年实现营业收入976.72亿元，同比增长10.64%;归属于上市公司股东的净利润160.33亿元，同比增长5.2%。

在母公司招商局集团资源加持下，招商蛇口在深圳拥有大片优质地块，还开发了多个豪宅项目，在蛇口自贸区、粤港澳大湾区的政策风口下，更是风头无两。

房产圈人士不会忘记，深圳豪宅的热销是从招商蛇口项目开始。2018年5月30日，均价约12万/平的招商双玺抽签开盘，中午12点开始进场，500万认筹，167套房，准备5000万买房的一批富豪，竟然蹲在墙角等摇号。

招商蛇口的深圳豪宅资源从不是昙花一现。到了2019年11月，招商蛇口又一个豪宅项目，位于深圳前海的住宅项目招商领玺，单价最低8.6万/平方米，最高11万/平方米，又一次开盘售罄。

2020年3月7日，招商蛇口的湾玺项目在疫情后第一个在线下开盘，位于蛇口太子湾，备案名称为云玺大厦，首批推出的70套房源号称一次售罄，接着又在3月13日、4月5日接连推出新房源，市场消息都指向售罄。

该现象被有关部门关注到后，招商蛇口的项目公司乐湾置业对外发表声明，澄清自己并没有“捂盘惜售”“三次售罄”。

在深豪宅热销，这既是招商蛇口的优势，也隐含着招商蛇口的潜在问题——深圳市场风头无两，其他城市项目却表现一般。

即使像上海这样的城市也不例外，2018年3月，招商蛇口在上海宝山的项目招商雍和府开盘，推出的高层公寓房源和别墅均遇冷，半年时间售出还不足10套，不得不变相打折营销，9月份推出“买房送宝马”活动，在上海的另一项目还推出全民经纪人策略。

去年11月，招商蛇口还联合阿里拍卖在线上处置华东区域的资产，包括杭州商铺、江苏商铺、南京等城市的写字楼散售、苏州的住宅，房源几乎都是未能在线下卖光的在售项目。

今年3月，招商蛇口在广州增城的项目招商臻园打折促销，价格低至2.1万元/平方米，几乎是年前行情均价的三分之二，而这个项目的地价约为1.7万/平方米;在佛山顺德的项目招商曦岸，年前均价2万/平方米，现在特价房均价已低至1.5万/平方米。

区域市场的不均衡从财报中可以体现。2019年，招商蛇口实现营业收入976.72亿元，同比增长10.64%。全国共有9大区域公司，深圳是唯一一个以城市命名的区域，其中，深圳区域占营业收入比重最大，就达到22.15%。而其他区域中，占比最大的华东区域也不过为20.69%。

财报还显示，2019年对位于厦门、福州、佛山等城市项目计提20.9亿元的减值,比2018年多计提了11个亿，达到净利润的11.08%，其中厦门臻园项目就计提了9.8亿元的存货跌价准备。

转型与未来

作为央企，招商蛇口是含着金钥匙出生的，身上是“招商血脉、蛇口基因”。

招商蛇口母公司背景让众多房企难以望其项背，包括招商港口、招商银行、招商证券、招商资本等实业和金融资源，都为公司注入了更多的可整合资源。

目前，招商蛇口在深圳前海、蛇口的土地储备仍然是外界关注的增长点。截至报告期末，公司拥有前海区域土储455.84万平方米，还有428.84万平方米未开工，拥有蛇口太子湾片区土储170万平方米，还有61.1万平方米未开工。

招商蛇口董事长许永军透露，前海土地公司计划8-10年开发完毕，其中销售、持有比例将根据铺排而定;蛇口太子湾目前已完成1/3，未来三四年要全部完成。

招商蛇口是否过度依赖深圳市场?仅仅豪宅卖得好，如何成为城市和园区运营商?招商蛇口副总经理聂黎明直言：“综合发展的问题在深圳显得尤为突出，在深圳如果单独做住宅产品，是没有前景的。”

事实上，招商蛇口在几年前重组上市时就提出了向城市运营商转型，无论是前海、蛇口还是其它地方的土储，综合开发业态也预示着，持有型物业将成为招商蛇口未来核心之一。

去年以来，公司将持有物业运营和资产管理放在了更重要的位置，并将2020年定义为“资管年”;2019年公司已成立资管中心，2020年将搭建统一资产管理平台。尝试轻重分离、建管分离，对持有业务进行重整。

招商蛇口总经理蒋铁峰介绍，招商蛇口未来三年进入持有物业密集开业期，目前已开业运营面积286万平方米，在建445万平方米，预计三年内建成并入市300万平方米。

许永军透露，持有物业中长期规划，预计未来五年内持有型物业的资产达到1500亿元左右，占总资产1/4。

此外，在传统地产开发的基础之上，招商蛇口已经开始涉足包括产业新城、文旅、大健康、港口、文娱等相关产业模式。在各大收入中，此前许永军曾期望在2020年前，社区开发业务占比下降到70%甚至60%。

但去年收入中，来自社区开发与运营的收入占比86.57%，同比减少2.57个百分点;园区开发与运营的收入占比12.77%，同比增加2.55个百分点;邮轮产业建设与运营的收入占比0.66%，同比增加仅0.01个百分点。

按照发展战略，这样的收入结构显然仍不平衡，并未达到预期。招商蛇口的转型还有很长的路要走。